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全國多地正“圍剿”流入樓市的消費(fèi)貸。

多家機(jī)構(gòu)測算，流入中國樓市的消費(fèi)貸規(guī)模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

截至9月28日，六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，要求嚴(yán)查個人非按揭貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。“消費(fèi)貸”現(xiàn)場排查消費(fèi)貸“悄悄”流入房地產(chǎn)市場陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，強(qiáng)化對消費(fèi)貸的檢查和監(jiān)管，嚴(yán)控流向樓市。

值得注意的是，監(jiān)管部門已經(jīng)陸續(xù)開出罰單。今年6月，大連銀監(jiān)局連發(fā)10張關(guān)于消費(fèi)貸的監(jiān)管罰單。郵儲銀行浙江省分行因“個人消費(fèi)貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬元。

9月6日，浙江泰隆商業(yè)銀行有貸款資金被挪用于購房，接到了臺州銀監(jiān)局的罰單。

9月14日，中國郵政儲蓄銀行杭州市分行因違規(guī)操作個人消費(fèi)貸款被用于購房，接到了中國銀監(jiān)會65萬元的罰單。

綜合財(cái)新與《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》消息，北京銀監(jiān)局將聯(lián)合央行營管部、北京市住建委對銀行發(fā)放消費(fèi)貸進(jìn)行現(xiàn)場檢查，不排除其他熱點(diǎn)城市也將跟進(jìn)。北京多家銀行要求貸款20萬元以上額度客戶補(bǔ)交材料。今年消費(fèi)貸突顯“爆炸式”增長，由于銀行自查和監(jiān)管偏向事后管理、存量業(yè)務(wù)管理，因此會存在部分執(zhí)行層面的諸多難點(diǎn)。華爾街見聞綜合各方面信息，總結(jié)如下：消費(fèi)貸分為抵押貸款（30萬以上）和信用貸款（不超過30萬），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過刷卡或委托支付，銀行可以監(jiān)控與銀行卡有關(guān)的交易動態(tài)。而信用貸款提供相應(yīng)資料即可直接提款，如果貸款人取現(xiàn)、多次轉(zhuǎn)賬、跨行轉(zhuǎn)賬，貸款行較難掌握***的資金的最終真實(shí)用途。因此，30萬以下的信用貸款是最難監(jiān)管的。有些違規(guī)使用消費(fèi)貸的貸款申請人會找到一些企業(yè)（中介公司），偽造消費(fèi)合同或經(jīng)營合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業(yè)一定的返點(diǎn)并繳納稅點(diǎn)。銀行將貸款資金轉(zhuǎn)入合同對手方的企業(yè)賬戶后，企業(yè)再通過其他渠道把錢轉(zhuǎn)給貸款申請人，貸款行則無法有效進(jìn)行貸后追蹤。比如消費(fèi)貸中的裝修貸款管理過程中，如果房子是期房，比如一兩年后交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個月的放款周期，整個監(jiān)控流程可能長達(dá)兩三年。近期出現(xiàn)了一些中介機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對銀行審查，幫客戶開具證明材料進(jìn)行“包裝”，將房貸識別難度“調(diào)高”，以通過審查的情況。中信證券明明估算，在監(jiān)管對短期貸款進(jìn)行限制的情況下，可能進(jìn)一步產(chǎn)生大約3400億的資金缺口，占2016年9月至12月新增中長期消費(fèi)貸款18%。

更為嚴(yán)峻的問題是，雖然激增短期消費(fèi)貸放大居民杠桿率，但居民部門杠桿繼續(xù)增加的空間已不大。可以想見，未來房地產(chǎn)市場會進(jìn)一步承受壓力。掐斷爆炸式增長“鏈條”今年3月份多地從需求端上限購限貸，這成為了消費(fèi)貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強(qiáng)樓市調(diào)控，特別是提高了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例、暫停發(fā)放25年以上房貸。同一天，廣州也發(fā)布調(diào)控文件，完善商品住房限購和差別化信貸政策。

據(jù)了解，居民中長期貸款包括技術(shù)改造貸款、基本建設(shè)貸款、項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)貸款等，但主要由房貸構(gòu)成。居民短期貸款分為消費(fèi)性和經(jīng)營性，其中短期消費(fèi)貸款指要用于留學(xué)貸款、房屋裝修、購買耐用品和買車等方面的個人貸款。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.9%，商品房銷售額增長17.2%。今年1-8月，新增居民中長期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長180%。

可以看出，今年前八月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍然保持較為穩(wěn)定走勢，但中長期貸款并未明顯增長，說明可能有其他來源的資金支撐中國樓市。

中信證券明明認(rèn)為，以房貸為主的中長期貸款在政策限制下的顯著回落卻并未充分拉低房地產(chǎn)市場走勢，表明可能存在其他來源的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，短期消費(fèi)貸款異常增加充當(dāng)了中長期貸款的補(bǔ)充。

換言之，“317”樓市新政后，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無法通過政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費(fèi)貸湊足全額房款。

對于按揭買房者，無法湊足首付款時會使用銀行系、地產(chǎn)中介或網(wǎng)貸金融機(jī)構(gòu)提供的首付貸、消費(fèi)貸等產(chǎn)品。2016年上半年，北京、上海等互聯(lián)網(wǎng)金融管理部門嚴(yán)查首付貸等高杠桿房貸產(chǎn)品，首付貸業(yè)務(wù)被紛紛叫停。

因此，銀行系的消費(fèi)貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據(jù)華爾街見聞了解，消費(fèi)貸可在銀行線下網(wǎng)點(diǎn)申請，也可通過銀行信用卡官網(wǎng)或者手機(jī)APP在線申請。多家銀行的信用卡中心也會不時致電持卡人推廣消費(fèi)貸，告知信用貸款提現(xiàn)額度和還款周期。消費(fèi)貸暴增的“三大原因”海通姜超認(rèn)為短期消費(fèi)貸高增可能有三大深層次原因：

1）近兩年購房開支驟增對居民部門整體消費(fèi)能力有一定透支，部分居民消費(fèi)只能依賴貸款來實(shí)現(xiàn)。

2）新一代 80 后、90 后、甚至00后居民的消費(fèi)觀念與老一代有很大不同，借貸消費(fèi)的意向要更強(qiáng)一些。

3）銀行放貸產(chǎn)品和途徑也在創(chuàng)新，在整體利差處于低位的情況下，有動力投放收益 更高的消費(fèi)信貸，而 P2P 監(jiān)管趨嚴(yán)也會促使部分消費(fèi)貸回到銀行系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計(jì)同比多增8231億。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達(dá)到去年全年的1.5倍。

對此，多家機(jī)構(gòu)測算，流入中國樓市的消費(fèi)規(guī)模在3000-4000億元。德意志銀行報(bào)告指出，預(yù)計(jì)流入中國樓市的消費(fèi)貸高達(dá)4000億元。

德銀認(rèn)為，今年1.4萬億消費(fèi)信貸中約有2/3用于購買汽車、房屋裝修，旅游等正當(dāng)消費(fèi)，1/3用于購房，消費(fèi)者使用消費(fèi)貸款做二套房融資。

易居房地產(chǎn)研究院測算，今年3月以來，新增異常短期消費(fèi)貸款金額中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

值得注意的是，部分消費(fèi)貸產(chǎn)品更被直接改造成“房貸化產(chǎn)品”，比如出現(xiàn)了還款期限可達(dá)40年的“氣球貸”，即先貸滿25年后再申請續(xù)貸。另有不超過10年期的消費(fèi)貸經(jīng)過期限變向延長至30-40年。

短期消費(fèi)貸的異常激增存在難以預(yù)測的隱患。民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市降低了樓市調(diào)控效果，由于消費(fèi)貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，更進(jìn)一步斷供會將風(fēng)險導(dǎo)致銀行體系。

【來源：華爾街見聞 】