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這幾天，2017年房?jī)r(jià)下跌的新聞密集冒出來(lái)很多。不少人很恐慌，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌變成2017年的現(xiàn)實(shí)，花了半輩子積蓄買(mǎi)到手中的房子眼看就要貶值，有些購(gòu)房者決定暫時(shí)不購(gòu)房，等明年價(jià)格走低的時(shí)候再看做打算。而不少手中已經(jīng)有一套房的業(yè)主且有些焦慮地希望把名下的房子脫手，以防經(jīng)濟(jì)利益受損失。不過(guò)，這些在網(wǎng)上傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的宣稱房?jī)r(jià)將下跌的訊息，其來(lái)源是哪里呢？

實(shí)際上，所有關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的新聞都來(lái)源于一份報(bào)告：中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所近期發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》。該報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)一線和部分二線城市房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩。從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨。

這就是人們所說(shuō)的“房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)走到頭了”的源頭。但是，這份報(bào)告的分析有多少真實(shí)性呢？說(shuō)實(shí)話，筆者并不覺(jué)得這份報(bào)告有多少鞭辟入里的洞見(jiàn)與分析。在中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度一直與通貨膨脹增速與新貨幣發(fā)行速度呈正相關(guān)，這一點(diǎn)從未改變。2015年中國(guó)貨幣增發(fā)約16.4萬(wàn)億元，其中的主要流向是依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從2010年開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)格更多體現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)?wù)吒ダ锏侣?Friedman)早就說(shuō)過(guò)“通貨膨脹在任何地方都是貨幣現(xiàn)象” (Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)，在中國(guó)，把通脹兩字換成房?jī)r(jià)，也講得通。從不動(dòng)產(chǎn)到日用品價(jià)格的瘋漲我們可以直觀感受到這一點(diǎn)。在貨幣越來(lái)越多的同時(shí)，信貸的增速更為驚人。據(jù)報(bào)道， 2014年6月到2016年3月，中國(guó)的銀行信貸實(shí)際增長(zhǎng)規(guī)模為41萬(wàn)億人民幣，M2同期增長(zhǎng)為23.7萬(wàn)億人民幣。剔除外匯資產(chǎn)1.7萬(wàn)億人民幣的流出影響，兩者之間的差也有15.5萬(wàn)億人民幣。占到去年中國(guó)GDP的23%。

這說(shuō)明什么呢？數(shù)據(jù)對(duì)比之后，最簡(jiǎn)單的結(jié)論就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于信貸增長(zhǎng)，大量資金被用于金融領(lǐng)域加杠桿，資金的實(shí)際效應(yīng)也在2009年之后明顯減弱。這些用于金融桿杠的資金，反過(guò)來(lái)會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

實(shí)際經(jīng)濟(jì)中的貨幣供給與通貨膨脹的關(guān)系，并不是簡(jiǎn)單地為表現(xiàn)為貨幣的多少。例如在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)急速躥升除了貨幣濫發(fā)的原因之外，更在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺乏的“資產(chǎn)荒”效應(yīng)。也就是說(shuō)，雖然國(guó)人整天都在罵中國(guó)的房子性價(jià)比低，產(chǎn)權(quán)不明晰，并且質(zhì)量堪憂（只有幾十年壽命）等等，但是，當(dāng)你把房產(chǎn)和低其他資產(chǎn)配置方式，例如一進(jìn)場(chǎng)就套牢的股票、虛假宣傳的基金、坑你沒(méi)商量的互聯(lián)網(wǎng)P2P等等比較，你會(huì)發(fā)現(xiàn)被吐槽的房產(chǎn)依然是所有投資方式中相對(duì)最靠譜的一種。所以，對(duì)房地產(chǎn)罵歸罵，一旦有機(jī)會(huì)入場(chǎng)，人們還是爭(zhēng)先恐后，就算連夜排隊(duì)也要參加購(gòu)房搖號(hào)。

社科院的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》報(bào)告還認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑將是大概率事件，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步降低，住房需求增速減緩，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成向下壓力。但實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)下行并不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入蕭條，恰恰相反，房地產(chǎn)的表面“繁榮”恰恰是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蕭條為前提。自2015年6月以來(lái)，中國(guó)的信貸增速已升至15%左右，貸款方已經(jīng)不再是經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，貸款主要流向了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期的不斷增強(qiáng)，會(huì)促使企業(yè)將投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保值資產(chǎn)。2009年以后的一波房?jī)r(jià)上漲潮中，就有一部分投資是來(lái)自于不再經(jīng)營(yíng)實(shí)體業(yè)務(wù)的企業(yè)。而前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)也表明，企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。

問(wèn)題的核心已經(jīng)不是房?jī)r(jià)2017年跌不跌的問(wèn)題。房?jī)r(jià)的基本面如之前多次說(shuō)過(guò)的一樣，呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，不存在整體性的漲跌，只有地區(qū)與地區(qū)之間的相對(duì)升降。這是中國(guó)城市和地區(qū)資源分配嚴(yán)重不均的必然結(jié)果。現(xiàn)在我們必須明白是誰(shuí)在鼓吹房?jī)r(jià)下跌？我們可以說(shuō)，誰(shuí)最需要在短期拉高交易量，最需要在這個(gè)時(shí)候讓資金入場(chǎng)，誰(shuí)就最有動(dòng)機(jī)去唱空房市，購(gòu)入資產(chǎn)。換言之，誰(shuí)此刻手里持有的貨幣和信貸數(shù)量最多，誰(shuí)就最有動(dòng)機(jī)入市。這當(dāng)中必然會(huì)涉及到大量的投資機(jī)構(gòu)，信托等等。現(xiàn)在幾乎已是他們最后的保值避險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，放出消息，是為了試探市場(chǎng)。

中國(guó)城市的房?jī)r(jià)就像是攤大餅，安全系數(shù)從房?jī)r(jià)最高的一線城市向外圍的二線城市一圈圈遞減，但由于一線城市不斷嚴(yán)苛的限購(gòu)政策，這個(gè)安全區(qū)域還在轉(zhuǎn)移擴(kuò)大。一線城市周邊的衛(wèi)星城和二線城市的中心區(qū)域地產(chǎn)逐漸成為了資金避險(xiǎn)的邊界，而一但越界，不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相當(dāng)大。這一波下跌預(yù)期過(guò)后，客觀上能幫我們?cè)囂匠龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)的“避險(xiǎn)邊界”。受到下跌預(yù)期影響較大的城市，基本上就是處于我們所說(shuō)的“安全區(qū)”之外的城市。

作者：孫驍驥